「おしゃれな家、予算内じゃ無理かな…」
そう諦めかけたあなたへ、私がいます。
国の制度に振り回されず、賢く理想の家を叶えませんか？
こんにちは！52歳で初めて自分の家を建てた、元賃貸オーナーです。私自身、住宅ローン減税の制度が頻繁に変わることに、「これ、いつ建てるのが一番お得なの？」「長期優良住宅にした方がいいの？」って、もう頭の中がクエスチョンマークだらけでした。
だって、住宅雑誌を見れば見るほど素敵な家ばかりで、「こんなおしゃれな家、うちの予算じゃ絶対無理だよね…」って、正直何度も諦めかけましたから。SNSで見る素敵な家はどれも4,000万円以上が当たり前で、3,500万円くらいの予算を考えていた私たち夫婦にとっては、ため息ばかりでしたね。
でも、「これが人生最後の家づくり」という思いが強くて、どうしても妥協したくなかったんです。 私も美咲さん（仮名）と同じ気持ちでした。予算は限られているけれど、おしゃれで快適な家を諦めたくない！そんなあなたの気持ち、痛いほどよく分かります。
この記事では、私と同じように制度の変更に不安を感じているあなたのために、私が実際に経験したこと、専門家から聞いた話、そして何より「損しない」ためにどう動けばいいのかを、包み隠さずお伝えします。
読み終わる頃には、あなたの不安が少しでも軽くなって、「よし、私たちもできる！」って思ってもらえたら、本当に嬉しいです。
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住宅ローン減税、結局「いつ建てるのが一番お得」なの？
「住宅ローン減税って、いつまで続くの？」「うちが建てる時にはどうなるの？」これ、家づくりを考え始めたら誰もが不安になることですよね。私も全く同じ疑問でいっぱいでした。
正直、国の制度ってコロコロ変わるから、一般の私たちには「なんでこんなに複雑なの！」って思っちゃいますよね。でも、その変更にはちゃんと理由があるんです。
制度が頻繁に変わるって、どういうこと？
まず、なんでこんなに住宅ローン減税の制度って頻繁に変わるのか、ちょっとだけお話しさせてくださいね。
国の制度が変わる背景には、いくつか大きな理由があります。
- 経済状況の変化：景気が良くなったり悪くなったり、物価が上がったり下がったり…それに合わせて、家を買う人を応援したり、景気を刺激したりするために制度が変わるんです。
- 環境政策の強化：最近よく聞く「脱炭素」とか「省エネ」ってやつですね。地球温暖化を防ぐために、省エネ性能が高い家を建てる人には、より手厚く減税しますよ、って誘導してるんです。
- 社会課題への対応：子育て世代をもっと応援しようとか、高齢者も安心して住める家を増やそうとか、その時々の社会の課題に合わせて調整されています。
そう聞くと、なるほどな、とは思うんですが、私たちにとっては「だから結局、うちが建てる時はどうなのよ！？」ってなりますよね（笑）。
住宅ローン減税の「ここがややこしい！」本音トーク
今の住宅ローン減税は、2024年以降に入居する住宅に関して、特に気をつけておきたいポイントがいくつかあります。
一番大事なのは、「省エネ基準を満たすかどうか」で、受けられる減税額が大きく変わるってことなんです。
- 2023年までに入居：建物の省エネ性能にかかわらず、住宅ローン減税が使えました。（最大控除額は性能によって差はありました）
- 2024年以降に入居：省エネ基準を満たしていない新築住宅は、原則として住宅ローン減税の対象外になります。
ただし、2023年12月31日までに建築確認を受けている場合は、2024年以降の入居でも特例として減税対象となることがあります。ここがすごくややこしいポイント！
「え、うちは2024年以降に入居予定なんだけど、じゃあ省エネ基準満たしてない家は減税ゼロってこと？」
そうですよね、そう思いますよね。
結論から言うと、基本的にその通りなんです。
でも、ちょっとだけ例外があって、「2023年12月31日までに建築確認を受けている場合」は、2024年以降の入居でも特例として減税の対象になるケースがあるんです。この「建築確認」の日付が、かなり重要になってきます。
これが、制度が頻繁に変わるせいで、私たち家を建てる側が一番混乱する部分だと思います。 でも、ご安心ください。一つ一つ、具体的な対策を考えていきましょう。
省エネ基準適合？長期優良住宅？どっちがいいの？
住宅ローン減税を最大限に活用するために、避けて通れないのが「省エネ基準」の話です。
さらに、「長期優良住宅」という言葉もよく聞きますよね。 この二つの基準、何が違うのか、そして私たちにとってどちらが良いのか、私も頭を悩ませました。
省エネ基準適合住宅って？
まず「省エネ基準適合住宅」というのは、文字通り、国が定めた省エネルギーに関する基準を満たしている住宅のことです。
具体的には、
- 断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上
この省エネ基準を満たすことで、住宅ローン減税の対象になり、最大控除額も「その他の住宅」よりも優遇されます（2024年入居の場合、借り入れ限度額2,000万円、最大控除額14万円/年）。
長期優良住宅って、ぶっちゃけどうなん？
一方、「長期優良住宅」は、省エネ基準適合住宅よりもさらに上のレベルを目指した家です。
省エネ性能はもちろん、構造の耐久性、維持管理・更新のしやすさ、居住環境、面積、災害への配慮など、たくさんの項目で高い基準をクリアする必要があります。 簡単に言うと、「長く良い状態で住み続けられる、お墨付きの家」ってイメージですね。
長期優良住宅に認定されると、住宅ローン減税の優遇がさらに手厚くなります（2024年入居の場合、借り入れ限度額5,000万円、最大控除額35万円/年）。これだけ見ると、「長期優良住宅、めっちゃお得じゃん！」って思いますよね。
でも、ちょっと待ってください。
長期優良住宅の「費用対効果」を冷静に考える
私も、最初は「長期優良住宅にしないと損するんじゃないか？」って思って、住宅会社の担当者さんにしつこく聞きました。
そこで分かったのが、長期優良住宅にするには、追加で費用がかかるってことなんです。
- 設計費用：認定基準を満たすための特別な設計が必要になるので、設計料が少し上がります。
- 申請費用：認定を受けるための申請手数料がかかります。数万円～十数万円くらい。
- 建築コスト増：より高い性能を満たすために、断熱材を厚くしたり、構造材を強化したりと、建築費が通常よりも上がることがほとんどです。これだけで数十万円～100万円以上アップすることもあります。
我が家の場合、総予算3,800万円（土地込み）で延床面積32坪の家だったので、工務店の担当者さんとかなり細かくシミュレーションしました。
結論として、我が家は長期優良住宅にはしませんでした。
なぜか？
もちろん、住宅ローン減税の控除額は魅力的です。でも、長期優良住宅にした場合の「追加費用」と「減税額の増加分」を比較すると、費用対効果が微妙だったんです。
例えば、追加で80万円かかったとして、減税額が年間15万円増えるなら、元を取るのに5年以上かかります。私たち夫婦の場合、50代での家づくりだったので、「あと何年住宅ローン組むんだろう？」って考えたときに、そこまでのメリットは感じなかったんですね。
それよりも、その追加費用を、もっと自分たちの「暮らしを豊かにする部分」に回したいと思いました。例えば、こだわりのキッチンにしたり、無垢の床材を使ったり、おしゃれな造作家具にしたり…。
もちろん、長期優良住宅には、住宅ローン減税以外のメリットもあります。
- フラット35の金利優遇：借り入れ金利が引き下げられることがあります。
- 不動産取得税・固定資産税の優遇：軽減措置が受けられます。
- 資産価値の維持：将来的に売却する際にも、高評価につながる可能性があります。
これらのメリットも踏まえて、あなたの家づくりにおける「優先順位」をしっかりと見極めることが大事です。
私の場合は、将来的な売却はあまり考えていませんでしたし、フラット35以外のローンも検討していたので、「そこまでガチガチにやらなくてもいいか」という結論に至りました。
大事なのは、「本当に自分たちの暮らしにとって、何が一番大切なのか？」を夫婦でしっかり話し合うこと。そして、工務店やハウスメーカーの担当者さんに、必ず具体的な費用と減税額のシミュレーションをしてもらうことです。
我が家のリアル！損しない契約・着工スケジュールは？
じゃあ、結局いつ契約して、いつ着工すれば、住宅ローン減税の恩恵を最大限に受けられるのか？
これは、あなたの家の「建築確認日」と「入居日」が大きく関わってきます。
2024年以降の入居で「損しない」ためのカレンダー
前述の通り、2024年以降に新築住宅に入居する場合、原則として「省エネ基準適合住宅」でなければ住宅ローン減税の対象外となります。
ただし、救済措置として、「2023年12月31日までに建築確認を受けた住宅」であれば、2024年・2025年入居でも特例として減税の対象になります（借り入れ限度額2,000万円、最大控除額14万円/年）。
正直、この特例は、2023年中に契約・着工を進めていた人向けのものなので、今から家づくりを始めるあなたにはあまり関係ないかもしれませんね。
では、今から家づくりを始めるあなたが考えるべきことは何か？
それは、「必ず省エネ基準適合住宅として建てること」、そして「今後の制度変更にも柔軟に対応できるスケジュールを組むこと」です。
2025年からは、全ての新築住宅に省エネ基準適合が義務化されます。なので、そもそも省エネ基準を満たさない家は建てられなくなるんです。
私たち夫婦が家を建てたのは、ちょうど制度が切り替わる直前のタイミングだったので、建築確認の時期についてはかなり神経を使いました。工務店の担当者さんと、「〇月〇日までに建築確認が下りれば、旧制度の減税が使えますね」なんて、毎日カレンダーと睨めっこしていましたよ（笑）。
私が実践した「損しないためのスケジュール戦略」
我が家の場合は、2023年末に建築確認が下り、2024年の春に入居しました。
このスケジュールを組むにあたって、私が特に重視したポイントは以下の3つです。
1. 住宅会社選びは「情報力」と「提案力」で！
私たちは5社のハウスメーカー・工務店と商談しました。その中で最終的に選んだのは、地元の工務店さん。
決め手は、「国の制度について、私たち素人にも分かりやすく説明してくれたこと」と、「減税額と建築費用の具体的なシミュレーションを、私たちの要望に合わせて何度も作り直してくれたこと」です。
あるハウスメーカーの営業さんは、「長期優良住宅は絶対お得ですよ！」と、メリットばかりを強調していました。でも、私たちが費用対効果を細かく聞くと、ちょっと歯切れが悪くなったんです。やっぱり、営業さんの言うことだけを鵜呑みにするのは危険だと感じました。
逆に、私たちの工務店さんは、「長期優良住宅のメリットはもちろん大きいですが、〇〇さんのご予算と、ローン期間を考えると、ここまでしなくても十分ですよ」と、私たちの状況に寄り添った本音のアドバイスをくれたんです。
だから、住宅会社を選ぶ際は、デザインや価格だけでなく、「最新の制度情報に詳しくて、それをあなたの状況に合わせて具体的に提案してくれるかどうか」をしっかり見極めてくださいね。
2. 契約時期よりも「建築確認の申請準備」を逆算！
住宅ローン減税の適用時期を考える上で、契約日も大事ですが、実は「建築確認の申請日」が非常に重要です。
建築確認申請には、設計図書の作成や各種書類の準備に時間がかかります。工務店との契約から、実際に建築確認申請をするまで、数ヶ月かかることもザラです。
なので、もしあなたが「〇〇年〇月までに入居したい」という目標があるなら、そこから逆算して、「いつまでに建築確認申請をする必要があるか」を工務店や設計士さんと綿密に打ち合わせしてください。
特に、制度の切り替わり時期に重なる場合は、少しでも早めに動くのが吉です。うちの工務店さんも、「もうギリギリですよ！」って、最後はかなり急いで申請してくれました（笑）。
3. 専門家を「セカンドオピニオン」として活用！
私は不動産経営を長くやっているので、税理士さんやファイナンシャルプランナーさん（FP）に相談する機会が多かったんです。
なので、家づくりを始めるにあたっても、住宅会社の担当者さんだけでなく、信頼できるFPさんや税理士さんにも、具体的な数字を提示して相談しました。
「この工務店さんの提案で、長期優良住宅にする場合としない場合、結局どっちが手元に残るお金が多くなりますか？」って、忖度なしで聞けるプロがいると、本当に心強いですよ。
彼らは、減税額だけでなく、住宅ローン金利の優遇、不動産取得税、固定資産税、さらには将来のライフプランまで含めて、総合的に判断してくれます。
もし周りに相談できるFPさんがいなくても、最近は無料相談を受け付けているFPさんも多いので、ぜひ活用してみてください。彼らの客観的な意見は、あなたの判断を大きく助けてくれるはずです。
50代夫婦が「最後の家」で本当に欲しかったもの
住宅ローン減税や省エネ基準の話ばかりしてきましたけど、正直、減税額だけが家づくりの全てじゃないですよね。
私たち50代夫婦にとって、「最後の家」で本当に欲しかったものは、「予算内で、心から『やっぱりこの家にしてよかったね』って言える、おしゃれで機能的な暮らし」でした。
不動産経営で培った「コストとデザインの両立」という視点と、50代だからこそ分かる「本当に必要なもの」を見極める力を活かして、いくつかこだわったポイントをお伝えしますね。
1. 「見せる収納」と「隠す収納」のメリハリ
私たちは物が少なめですが、生活しているとどうしても増えてしまいますよね。だから、リビングはすっきり見せたいけど、収納力は欲しい。
そこで、一部を「見せる収納（オープン棚）」にしておしゃれな雑貨を飾れるようにしつつ、大容量の「隠す収納（パントリーやウォークインクローゼット）」をしっかり確保しました。
これで、急な来客があってもサッと片付けられて、いつもおしゃれな空間を保てています。正直、収納スペースって「あればあるほどいい」って思われがちですが、使いこなせないと物置になっちゃうんですよね。だから、「何を、どこに、どれくらい収納したいか」を具体的にイメージして、住宅会社に伝えることが大事です。
2. 夫婦二人の「ちょうどいい」動線と広さ
子供が巣立った私たちにとって、広すぎるリビングや、無駄な部屋は必要ありませんでした。
それよりも、「夫婦二人がストレスなく家事をしたり、くつろいだりできる動線」を重視しました。
例えば、
- キッチンからパントリー、そして洗面脱衣室へ一直線に行ける「回遊動線」
- 寝室からウォークインクローゼット、そしてシャワールームへのスムーズな移動
「あれもこれも」と欲張らずに、「自分たちの今の、そしてこれからの暮らしに本当に必要な広さや動線は何か？」を見極めることが、予算内で快適な家を建てる秘訣だと感じています。
3. 将来を見据えた「メンテナンスコスト」と「バリアフリー」
50代での家づくりだからこそ、「将来、私たちが高齢になった時に、快適に住み続けられるか」という視点は絶対に外せませんでした。
- メンテナンスフリーに近い外壁材を選んで、将来の塗り替え費用を抑える。
- 段差のないバリアフリー設計にして、将来もし車椅子を使うことになっても困らないようにする。
- 将来手すりがつけやすいように、壁の下地補強をしてもらう。
住宅ローン減税で目先のメリットも大事ですが、長期的な視点で「トータルで損しない」家づくりを考えることも、同じくらい大切だと私は思っています。
これこそが、賃貸経営で培った「コストとデザインの両立」という視点と、50代だからこそ分かる「本当に必要なもの」を見極める力で、私たちが実現した「人生最後の家」の姿なんです。
まとめ：あなたの家づくり、私が応援します！
住宅ローン減税の制度変更、省エネ基準、長期優良住宅…正直、私も家を建てる前は不安でいっぱいでした。
でも、一つずつ情報を集めて、信頼できるプロとしっかり話し合って、何より「私たち夫婦にとって何が一番大切か」を見極めることで、予算内で理想の家を建てることができました。
この記事で一番覚えておいてほしいことは、この3つです。
- 住宅ローン減税の制度は「建築確認日」と「入居日」で大きく変わる！ 最新情報をしっかりキャッチして、あなたのケースで最適な適用条件を確認することが超重要です。
- 長期優良住宅は、減税メリットだけでなく「追加費用との費用対効果」を冷静に判断する！ 優先順位を明確にして、後悔しない選択をしてくださいね。
- 「損しない」家づくりは、信頼できるプロとの連携と、あなたの「情報収集力」「質問力」で決まる！ 納得いくまで話し合い、あなたの不安を一つずつ解消していきましょう。
家づくりは、本当にエネルギーのいる作業です。でも、だからこそ、自分たちの理想が形になった時の喜びは、何にも代えがたいものがあります。
私も全く同じ悩みを抱え、同じ道を歩んできました。だからこそ、あなたの不安な気持ちが痛いほどよく分かります。
一人で悩まずに、信頼できるパートナーを見つけて、一歩ずつ進んでいってください。私もこのブログを通して、あなたの家づくりを全力で応援しています！
あなたの「理想の家」を諦めない！今すぐ具体的な一歩を踏み出そう！
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このブログでは語りきれない、住宅会社との交渉術、デザインとコスト両立の秘密、
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