「素敵だけど、うちの予算じゃムリ…」
「変動金利、金利が上がったらどうなるの？」
そんな不安を抱えるあなたへ、50代で家を建てた私が語ります。
こんにちは！50代で初めて注文住宅を建てた、主婦の〇〇です。
今、あなたも「そろそろマイホームが欲しいなぁ」って思ってるんじゃないでしょうか？特に、私と同じように子育てが落ち着いてきて、「これが人生最後の家づくりになるかも」って考えている方もいるかもしれませんね。
住宅情報サイトやSNSを見ると、それはもう素敵な家ばかり。「こんなおしゃれな家、私たち夫婦の予算じゃ無理だよね…」って、ため息をつきたくなる気持ち、痛いほどよく分かります。
特に悩ましいのが、住宅ローンですよね。 「今の低金利なら変動金利一択！」ってよく聞くけど、本当にそれで大丈夫なのかな？って不安になりませんか？
私自身、不動産経営を長くやってきて、不動産やお金のことは詳しいつもりでした。でも、いざ自分の家となると話は別！特に「35年」という長い期間で金利がどうなるかなんて、誰にも分からないから、「もし金利が上がって、返済不能になったらどうしよう…」って、夜も眠れないくらい怖かったんです。
予算は限られているけど、おしゃれで快適な家を諦めたくない。そして何より、将来にわたって安心して返済できる資金計画を立てたい。
もしあなたが私と同じような悩みを抱えているなら、この記事はきっとあなたの役に立ちます。 私が50代での家づくりで培った「コストとデザインの両立」という視点と、「本当に必要なもの」を見極める力を活かして、35年後も後悔しないためのシビアな資金計画について、包み隠さずお話ししますね。
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「変動金利一択」って、本当にみんなの正解なの？
今って、住宅ローンを組むなら「変動金利一択でしょ！」っていう意見、すごく多いですよね。
だって、固定金利と比べたら金利がめちゃくちゃ低いし、月々の返済額も抑えられるから、魅力的に感じるのは当然です。私も最初、「これでいけるやん！」って思いましたもん。
でもね、ちょっと待ってほしいんです。
借りられる額は、銀行の夢。返せる額こそ、あなたの現実なんですよ。
金融機関が提示する「借入可能額」っていうのは、あくまで「私たち、この金額まであなたに貸せますよ！」っていう上限の話。
私たちが本当に考えなくちゃいけないのは、将来にわたって「無理なく返済できる額」なんです。
だって、35年ってめちゃくちゃ長い期間ですよ？
その間に何があるか、誰にも分からないじゃないですか。子どもの教育費、親の介護、自分たちの老後資金、病気や失業…。
もし、金利が上がって月々の返済額が増えたら、どうなります？家計がパンクして、最悪の場合、せっかく手に入れたマイホームを手放すことにもなりかねません。そんなの、絶対イヤですよね。
「でも、日本の金利は上がらないでしょ？」って思ってる方もいるかもしれません。
確かに、今の日本ではなかなか金利が上がりづらい状況が続いています。でも、ちょっと過去を振り返ってみてください。
【追加スパイス】日本の金利の歴史
日本の住宅ローン金利は、1980年代後半のバブル期には変動金利で8%を超える時代もあったんです。現在の超低金利は、歴史的にも非常に稀な状況なんですよ。
バブル期の8%とまではいかなくても、もし金利が1%、2%と上がっていったら…。
想像するだけで、ちょっと怖くなってきませんか？
だからこそ、私たちは「変動金利のメリットを活かしつつ、リスクにはシビアに備える」というスタンスが、これからの家づくりにはめちゃくちゃ大事なんです。
「借りられる額」と「返せる額」は全然違う！衝撃の事実
私もそうだったんですが、住宅会社を回って「あなたの年収なら、〇〇万円まで借りられますよ！」って言われると、なんとなく「いけるんちゃう？」って思っちゃうんですよね。
でも、それが大きな落とし穴なんです。
銀行が「貸せる」というのは、あくまで法律や審査基準の上限。私たちの「生活の質」や「将来の安心」とは、まったく関係ないんですよ。
例えば、こんな風に考えてみてください。
【秀逸な比喩】車の運転と住宅ローン
住宅ローンの計画は、車の運転とよく似ています。アクセル（借入）を踏むのは簡単ですが、ブレーキ（返済能力）が効かなくなるリスクを常に意識しなければなりません。そして、35年先のガソリン代（金利）がどうなるか、誰も正確には予測できないんです。
ブレーキが効かない車って、めちゃくちゃ怖いですよね？
住宅ローンも同じなんです。
じゃあ、どうやって「無理なく返せる適正額」を見つけたらいいのか？
あなたの「返済負担率」は20%以内が理想！
ここで重要なのが「返済負担率」という考え方です。
返済負担率とは、手取り年収に対する年間返済額の割合のこと。
金融機関の審査では、返済負担率が25～35%程度までなら融資可能とするケースが多いんですが、これはあくまで「貸せる上限」。
私の経験から言っても、手取り年収の20%以内、高くても25%以内に抑えるのが、将来にわたって安心して暮らせる理想のラインだと思います。
なぜかって？
例えば、手取り年収が500万円の人が、返済負担率30%でローンを組んだとします。
- 年間返済額：500万円 × 30% ＝ 150万円
- 月々の返済額：150万円 ÷ 12ヶ月 ＝ 12.5万円
これだけ聞くと「いけそう」って思うかもしれません。
でも、もし金利が1%上がったらどうなるか、さらに教育費や車の買い替えなど、急な出費が重なったらどうでしょう？ギリギリの返済計画だと、一気に家計が厳しくなってしまうんです。
だからこそ、私たちは「返済可能額」をシビアに計算し、そこから逆算して「適正な借入額」を決める必要があるんですよ。
金利上昇にビクビクしない！シビアな資金計画を立てる5ステップ
さあ、ここからが本番です！
「変動金利、怖い…」で終わらせるんじゃなくて、具体的にどうすれば将来も安心して返済できるのか、5つのステップで解説していきますね。
ステップ1：家計を丸裸にする（徹底把握）
まずは、今のあなたの家計がどうなっているのか、徹底的に洗い出すことから始めましょう。
「うわー、面倒くさいなぁ」って思うかもしれませんが、これ、めっちゃ大事なんです！
過去半年から1年間の家計簿や銀行口座の明細、クレジットカードの利用履歴など、使えるものは全部使って、以下の項目を書き出してみてください。
- 手取り収入：夫婦それぞれの月々の手取り額、ボーナス額。
- 固定費：家賃（もし賃貸なら）、保険料、通信費（スマホ、ネット）、サブスク料金、自動車ローンなど、毎月必ずかかる費用。
- 変動費：食費、日用品費、娯楽費、交通費、被服費など、月によって変動する費用。
これをやるとね、「え、こんなところにお金使ってたん？！」とか、「毎月このサブスク、もう使ってないやん…」とか、色々な発見があるはずです。
私はこれで、見直せる固定費が結構あることに気づきました（笑）。無駄な支出を削減して、現状の「自由に使えるお金」を正確に把握するのが、最初のスタートラインですよ。
ステップ2：金利上昇シミュレーション（具体的な数字で考える）
家計の現状が見えてきたら、次は「もし金利が上がったら、どれくらい返済額が増えるのか」を具体的にシミュレーションしてみましょう。
「変動金利は半年に一度金利の見直しがあるけど、実際の返済額は5年間変わらない」とか「前の返済額の1.25倍が上限」なんてルールも耳にするけど、それはあくまで「猶予期間」。最終的には、上がった金利分の負担は必ずやってきます。
ここでは、最悪のシナリオも想定して、シビアに計算してみてください。
例えば、3500万円を変動金利0.5%で借りた場合で考えてみましょう。
| 想定金利 | 月々返済額（約） | 現在の返済額からの増額 |
|---|---|---|
| 0.5%（現状） | 91,926円 | – |
| 1.5%（+1.0%上昇） | 107,317円 | +15,391円 |
| 2.5%（+2.0%上昇） | 123,172円 | +31,246円 |
| 3.5%（+3.0%上昇） | 139,475円 | +47,549円 |
どうでしょう？
もし金利が3%も上がったら、月々の返済額が5万円近く増える計算になります。これって、家計にとってはめちゃくちゃ大きなインパクトですよね？
このシミュレーションで、あなたの家計がどこまで耐えられるか、限界を見極めてください。金利上昇の具体的な数字を見ることで、漠然とした不安が、現実的な危機感に変わるはずです。
ステップ3：ライフイベント費用を盛り込む
住宅ローンは、あくまで人生の大きな出費の一つ。他にも、将来には様々なお金がかかるイベントが待っています。
- お子さんの教育費：中学、高校、大学と進むにつれて、学費や塾代がぐんと上がります。
- 車の買い替え：数年に一度は必要になるかもしれません。
- リフォーム・修繕費：築年数が経てば、外壁塗装や水回りの修繕も必要になります。
- 自分たちの老後資金：住宅ローンを払い終わった後の生活も、しっかり考えておく必要があります。
- 万一の病気や失業：予期せぬ事態への備えも重要です。
これらの費用をざっくりでいいので見積もって、キャッシュフロー表（将来のお金の流れをまとめたもの）を作ってみてください。
「住宅ローンの返済だけじゃなくて、こんなにもお金がかかるんや…」って、私も愕然としましたもん（笑）。
でも、これらを事前に把握することで、無理のない借入額が見えてきますし、「この時期までには、これだけ貯めておこう」という目標も立てやすくなります。
ステップ4：繰り上げ返済計画を立てる
金利上昇リスクへの有効な対策の一つが、繰り上げ返済です。
「えー、繰り上げ返済するお金なんてないよ…」って思うかもしれません。
でもね、もし金利が上がり始めた時、その上がった分の金利を払うくらいなら、「元金を減らすための繰り上げ返済」に回した方が、断然お得なんです！
例えば、ボーナスが出た時や、思いがけない臨時収入があった時に、まとまった額を繰り上げ返済に充てる。これだけで、将来の総返済額を大きく減らすことができますし、金利上昇への心理的な負担も軽くなります。
具体的な計画として、
- 年に1回、ボーナス時に〇〇万円を繰り上げ返済する
- 数年後には、まとまった貯蓄で〇〇万円を繰り上げ返済する
といった目標を立てて、日々の貯蓄計画に組み込んでみてください。この「もしもの備え」が、あなたの家計を守る盾になります。
ステップ5：ミックスローン・借り換え戦略も視野に入れる
「変動金利」か「固定金利」か、どちらか一方しか選べないわけじゃありません。
例えば、一部を変動金利、一部を固定金利にする「ミックスローン」という選択肢もあります。
また、もし将来、金利が大きく上昇して今の返済が厳しくなった場合、他の金融機関に借り換えたり、変動金利から固定金利に切り替えたりする「借り換え戦略」も視野に入れておくといいでしょう。
これは、今の段階で完璧な答えを出す必要はありませんが、「こんな選択肢もあるんだ」って知っておくだけで、いざという時の安心感が全然違いますよ。
大切なのは、どんな状況になっても柔軟に対応できる「心の余裕」と「情報収集力」を持つことです。
【抽象化・普遍化】不確実な未来への備え
不確実な未来に対する重要な意思決定において、「希望的観測」や「目先の利益」に惑わされず、「最悪のシナリオ」を想定し、「堅実な備え」を怠らないことの重要性。それは、金融商品だけでなく、キャリア選択、健康管理、人間関係など、人生のあらゆる側面に通じる普遍的な教訓なんです。
「私、52歳で自宅を建てたんです」私のリアルな資金計画
ここで少し、私の話をさせてくださいね。
私もね、52歳で初めて自分の家を建てるって決めた時、総予算3800万円（土地込み）で延床面積32坪の注文住宅を建てました。
正直、予算内で「雑誌に載ってるようなおしゃれな家」と「50代夫婦が快適に暮らせる機能性」を両立させるのは、めちゃくちゃ大変でしたよ！
でも、不動産経営で培った「コストとデザインの両立」という視点が、ここでも役に立ちました。
私は最終的に地元の工務店を選び、住宅ローンは変動金利を選択しました。
「え、さっきまで変動金利のリスクの話をしてたのに、なんで？」って思いますよね（笑）
もちろん、リスクは承知の上です。
私の場合、以下の点を徹底して、金利上昇リスクに備えました。
- 返済負担率は手取り年収の15%以下に設定：かなりシビアに設定しました。月々の返済額は「お小遣い」くらいの感覚で払える額に抑えることで、家計に大きな余裕を持たせました。
- 定期預金と投資信託で「金利上昇対策資金」を確保：もし金利が急上昇しても、すぐに繰り上げ返済に充てられる預貯金を常に準備しています。また、iDeCoやNISAも活用して、資産形成との両立を図っています。
- 夫婦で定期的に家計会議：年に一度は夫婦で家計簿を見直し、金利動向や収入・支出の変化に応じて、資金計画を柔軟に見直すようにしています。
- 不動産収入で「もしも」に備える：不動産経営からの収入があるため、万一の場合でも住宅ローンの返済に充てられるという安心感も大きいです。これは私独自の強みですが、皆様も「副収入」や「予備資金」をしっかり確保しておくことが重要です。
私も、最初は金利上昇が怖くて、固定金利もかなり検討しました。
でも、最終的に変動金利を選んだのは、「金利が上がっても対応できるだけの余裕を持った資金計画」と「いざという時の対応策」を事前にしっかり練ることができたからです。
目先の低金利に飛びつくのではなく、35年後のあなたの笑顔を保証するために、今、現実的な備えをする。
これが、私が一番お伝えしたいことです。
一人で悩まないで！中立的なFPの活用が「安心」への近道
「自分一人で家計を丸裸にするのは大変そう…」
「金利シミュレーションなんて、どうやってやればいいの？」
そう感じる方も多いかもしれませんね。私も最初は、何から手をつければいいか分からず、頭を抱えました。
そんな時、頼りになるのがファイナンシャルプランナー（FP）です。
住宅会社の担当者は、家のことには詳しいけど、必ずしも中立的な立場であなたの家計全体を見てくれるわけではありません。
でも、FPは違います。
- あなたの収入や支出、家族構成、将来のライフプランをじっくりヒアリングしてくれます。
- 金利上昇のリスクを具体的にシミュレーションし、無理のない返済可能額を一緒に考えてくれます。
- 住宅ローンだけでなく、教育費や老後資金、保険の見直しまで含めた、総合的な資金計画のアドバイスがもらえます。
- 複数の金融機関の住宅ローンを比較検討する際も、中立的な立場から客観的な意見を聞くことができます。
FPに相談することは、あなたの不安を安心に変えるための「賢い投資」だと私は思います。
もちろん、FP選びも大事ですよ。無料相談だけで終わらせるのではなく、本当に信頼できるFPを見つけることが重要です。
まとめ：「安心」を手に入れるために、今日からできること
長くなりましたが、私が50代での家づくりを通じて学んだ、変動金利のリスクとシビアな資金計画の立て方についてお伝えしてきました。
最後に、これだけは覚えて帰ってほしいことをまとめますね。
- 「変動金利一択」は、あなたの正解とは限らない！
金利上昇リスクを過小評価せず、最悪のシナリオを想定して備えることが大切です。 - 「借りられる額」は銀行の基準、「返せる額」はあなたの生活の基準！
手取り年収に対する返済負担率は20%以内（最大25%）に抑えるのが理想です。 - 家計を丸裸にして、具体的な金利上昇シミュレーションを！
漠然とした不安を具体化し、どこまでなら耐えられるのかを明確にしましょう。 - ライフイベント費用と繰り上げ返済計画も忘れずに！
将来の大きな支出を見据え、計画的な貯蓄と繰り上げ返済でリスクに備えましょう。 - 一人で抱え込まず、信頼できるFPに相談を！
中立的なプロの視点から、あなたの家計に合わせた最適な資金計画を立ててもらいましょう。
住宅ローンは、人生で一番大きな買い物と言われるマイホームを実現するための大切なパートナーです。
だからこそ、目先の低金利だけに惑わされず、35年という長い期間を見据えて、「安心」という名の羅針盤をしっかり手に入れてほしいんです。
「まだ家は先だけど…」とか「ちょっと不安だな…」と思った方は、ぜひこのブログで紹介したステップを一つずつ試してみてください。
私もそうでしたが、具体的な行動を起こすことで、漠然とした不安が徐々に消えていくはずです。
あなたの家づくりが、35年後も笑顔でいられる「最高の思い出」になることを心から願っています！
あなたの家づくりを全力で応援します！
「でも、やっぱり一人じゃ不安…」
そう感じたら、いつでも私に相談してくださいね。
私の経験と知識が、あなたの家づくりの力になれると信じています。
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