「え、本体価格だけじゃないの！？」新築の”隠れコスト”に怯える私が、予算内で理想の家を叶えた全記録

「予算3500万円で、SNSで見るようなおしゃれな家なんて…無理だよね？」
そんな風に諦めかけているあなた、実はね、私がそうだったんです。
本体価格しか見てなかったら、とんでもない落とし穴が待ってるんですよ？

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家づくりって、ワクワクするけど、不安もいっぱいですよね。特に「お金のこと」。
住宅雑誌やSNSで素敵な家を見れば見るほど、「こんなおしゃれな家、私たちの予算じゃ絶対無理！」って、ため息が出ちゃう気持ち、めっちゃ分かります。

だって、私も全く同じだったから。

40代半ばで「そろそろ自分たちの家が欲しいな」と思い始めた美咲さん（仮名）みたいな方、本当に多いんじゃないかな。長年賃貸で暮らしてきて、いざマイホームを考え始めたら、予算は3500万円くらいって考えてるんだけど…SNSの素敵な家は軒並み4000万円以上。

かといって、予算重視で建てた知人の家を見たら、正直「ちょっと残念だったな」って思っちゃう。分かります、分かりますよ、その本音！

「これが最後の家づくりになるだろうから、絶対妥協したくない！」っていう気持ちと、「でも現実の予算も大事…」っていう板挟み。もう、頭の中がぐるぐるしますよね。

実はね、不動産経営を長くやってきた私でも、自宅を建てる時は「これは賃貸とは全然違う！」って痛感したんです。賃貸物件は「投資効率」とか「利回り」で考えるけど、自宅は「人生最後の家」として、自分たちの暮らしを形にする作業なんですよね。

私も最初は、予算のことばかり気にして、デザインは二の次でいいかなって思っていました。でも、色々な住宅会社を回るうちに、「私たち夫婦が本当に心地よく暮らせる空間って何だろう？」って考えるようになって…。

そしてね、確信したんです。
「予算内でも、おしゃれで機能的な家は絶対に実現できる！」って。

このブログでは、私が52歳でゼロから家づくりを始めて、総予算3800万円（土地込み）で延床面積32坪の注文住宅を建てた経験を、包み隠さずお話ししていきます。

特にね、今日お伝えしたいのは、多くの人が陥りがちな「新築の隠れコスト」の罠について。

本体価格だけ見て喜んでたら、気づけば予算オーバー…なんて悲しいことにならないように、私の経験をギュッと凝縮してお届けしますね。

今すぐ「隠れコスト」の正体を知る！

私の失敗談から始まる、あなたの家づくり

不動産経営を25年もやってきた私、自分で言うのもなんですが、不動産にはそれなりに詳しいつもりでした。アパートやマンションのリフォームで、コストとデザインのバランスを考えたり、入居者さんのニーズを考えたり…そういうのは得意分野だったんです。

だから、「自分の家を建てるなんて余裕でしょ！」って、最初はちょっとナメてましたね（笑）。

でもね、いざ蓋を開けてみたら、賃貸物件と自宅の家づくりは全くの別物だったんです。賃貸はあくまで「商品」だけど、自宅は「自分たちの暮らしそのもの」。

「人生で一度きりの大きな買い物だから後悔したくない！」って気持ちがどんどん膨らんでいって、最初は「本体価格」だけを見て「わー、安い！」なんて浮かれていた自分が恥ずかしいくらいでした。

だって、住宅会社が提示してくる見積もりって、最初に目につくのは大きく書かれた「建物本体価格」じゃないですか。

「あれ？この値段なら、うちの予算で十分素敵な家が建てられそう！」って、一瞬夢見ちゃうんですよね。

でもね、冷静になってみると、その「本体価格」って、実は家づくりの費用のほんの一部でしかないんです。

例えるなら、豪華客船のチケット（本体価格）だけ買って、「これで世界一周だ！」って喜んでる状態。でも、いざ船に乗ろうとしたら、「チップは？」「オプションツアーは？」「現地での観光費用は？」って、次から次へとお金が出てくるようなイメージですね。

まさに「氷山の一角」っていう言葉がぴったり。水面下には、目に見えない巨大なコストが隠れているんですよ。

私の場合は、不動産経営の経験があったからこそ、「あれ？この見積もり、なんか抜け落ちてるんじゃない？」って、早い段階で気づくことができたんです。

でも、ほとんどの人は、家づくりなんて初めての経験ですよね。
だからこそ、「何が隠れているのか」「何が妥当な金額なのか」を知っておくことが、本当に大事なんです。

「本体価格」だけ見てると痛い目見るよ！新築の“氷山”の全貌

じゃあ、具体的に何が「本体価格」以外にかかるお金なの？って話ですよね。

新築の総費用は、大きく分けてこの3つのカテゴリーで考えましょう。

• 建物本体価格：住宅の骨格や内装、設備など、住むために最低限必要な部分の費用。
• 付帯工事費：建物本体以外で、家を建てるために必要な工事費用。
• 諸経費：契約やローン、税金などにかかる事務的な費用。

多くの住宅会社が最初に提示するのは、このうちの「建物本体価格」だけ、ってことがよくあるんです。

でもね、実は付帯工事費と諸経費だけで、総費用の15%〜25%くらいを占めることもあるんですよ！

例えば、本体価格が3000万円だとしたら、追加で450万円〜750万円もかかる可能性があるってこと。これは大きいですよね！？

だから、総予算3500万円で考えている美咲さんの場合、「本体価格3000万円の家なら余裕！」って思ってたら、最終的に4000万円近くかかっちゃった！なんてことにもなりかねないんです。ゾッとしますよね。

私はこのことを知っていたから、最初に住宅会社さんを回ったときから「総額でいくらかかるんですか？」って聞きまくりました。

これだけは知っておきたい！新築の「隠れコスト」の正体【具体例つき】

「隠れコスト」って一口に言っても、色々あるんですよね。具体的にどんな費用が含まれるのか、私の経験も交えてお話ししますね。

1. 付帯工事費（建物本体以外の工事費用）

これ、本当に盲点になりやすいんです。

• 外構工事費：駐車スペース、庭、門扉、フェンス、アプローチなど。これ、意外と高くて、おしゃれにしようと思ったら100万円〜300万円は普通にかかります。賃貸物件では簡易的なもので済ませるけど、自宅はやっぱりこだわりたい部分ですよね。私もかなり悩みました！
• 地盤改良工事費：土地の地盤が弱い場合に必要になる工事。こればかりは買ってみないと分からない部分もあるんですが、もし必要になったら50万円〜200万円くらいポンと飛んでいきます。こればっかりは「なんでうちだけ！？」って思っちゃいますよね。
• 既存建物の解体工事費：もし古屋付きの土地を購入した場合、その建物を壊す費用。これも100万円〜300万円は見ておいた方がいいです。
• 上下水道・ガス引き込み工事費：前面道路にこれらの配管が来ていても、敷地内に引き込む工事が必要な場合があります。これも数十万円〜100万円以上かかることも。
• 電気引き込み工事費：電線から自宅に電気を引き込む費用。これも結構かかります。
• 造成工事費：傾斜地や段差のある土地を平らにする工事。これも規模によっては数百万円かかることもあります。
• 古い家具・家電の処分費：引っ越しに合わせて大型ゴミを処分する費用。自治体によって値段は違いますが、これも地味にお金がかかります。
• 仮住まい・引っ越し費用：建て替えの場合、一時的に引っ越す費用や、本引っ越し費用も忘れてはいけません。

どうですか？これだけでも、かなり大きな金額になるのが分かりますよね？

2. 諸経費（事務的な手続き費用や税金など）

こちらは工事費用とは別に、手続き上どうしてもかかってくるお金です。

• 登記費用：土地や建物の所有権を登記する費用。司法書士さんにお願いすると、数十万円はかかります。
• 住宅ローン手数料・保証料：銀行によって違いますが、これも数十万円〜100万円近くかかることもあります。保証料を金利に上乗せするタイプもありますね。
• 印紙税：売買契約書や建築請負契約書に貼る印紙代。数万円程度ですが、これも馬鹿になりません。
• 不動産取得税：不動産を取得したときに一度だけかかる税金。軽減措置もありますが、これも数十万円かかる可能性があります。
• 固定資産税・都市計画税：毎年かかる税金。新築の最初の数年は軽減措置がありますが、長期的に見て計画に入れておきましょう。
• 火災保険・地震保険料：住宅ローンを組む場合は加入が必須です。10年分を一括で払うと数十万円になります。
• 設計料・監理料：設計事務所に依頼する場合にかかる費用。ハウスメーカーや工務店でも、設計・監理料が本体価格と別で計上されていることがあります。

これら「隠れコスト」を知らないと、最初に住宅会社が提示してきた「本体価格」に「アンカリング効果」（最初に提示された数字に意識が引っ張られる心理現象）で意識が固定されてしまい、「これならいける！」って思い込んじゃう危険があるんです。

私も初めての家づくりだったので、最初は舞い上がってました。でも、不動産屋としての勘で「なんか違うぞ…」って気づけたのは本当にラッキーでしたね。

なぜ工務店やハウスメーカーは「総額」を見せたがらないのか？【正直な話】

こんなに大事な費用なのに、なんで最初にちゃんと教えてくれないの！？って思いますよね。

これには、いくつか理由があるんです。

理由１：見積もり作成に手間と時間がかかるから

正直な話、これらの付帯工事費や諸経費って、土地の状況やローンの組み方、施主さんのこだわりによって、金額が大きく変わってきます。

例えば、土地の地盤調査をしないと地盤改良費は正確に出せませんし、外構工事だって「どんな庭にしたいか」で全然違いますよね。

それを契約前に全部細かく見積もろうとすると、とてつもない時間と労力がかかっちゃうんです。会社側としては、まだ契約するかも分からないお客さんに、そこまでの手間をかけたくない…ってのが本音でしょうね。

理由２：本体価格を安く見せて、他社との比較で有利になりたいから

これが一番大きい理由かもしれませんね。

多くの住宅会社は、まず「魅力的な本体価格」で顧客の興味を引こうとします。人間って、最初に提示された価格が安いと「お、いいじゃん！」ってなりますもんね。

そこで、「じゃあ、ウチは本体価格〇〇〇万円でやれますよ！」って言われたら、他の会社と比較するときも「あっちの会社は本体価格高いな…」って思っちゃいませんか？

でも、実際は本体価格は安くても、付帯工事費や諸経費でがっつり上乗せしてくるケースも少なくないんです。

「正直、契約取るまでは、あまり全部の金額は出したがらないんだな」って、私自身も感じましたね。もちろん、すべての会社がそうとは言いませんが、そういう傾向があるのは確かです。

私も5社と商談した中で、最初から「総額」をちゃんと出してくれたのは、たった1社でしたね。残りの4社は、こちらから何度も質問しないと出してくれなかったり、曖昧な概算で済ませようとしたり…。

「あれ？これじゃ比較できないじゃん！」って、すごくイライラしましたもん（笑）。

【解決策！】予算オーバー回避！「総額資金計画書」をゲットする３つの秘訣

でも安心してください！こういう会社の戦略や傾向を知っていれば、私たちはきちんと対策が取れます。

私が実践して、予算オーバーせずに理想の家を建てられた方法をお伝えしますね。

秘訣１：必ず「総額の資金計画書」を依頼する！

まずはここから。住宅会社に初めて相談するときから、「建物本体価格だけでなく、付帯工事費、諸経費、税金まで含んだ『総額の資金計画書』を出してください」と明確に伝えましょう。

曖昧な概算ではなく、「具体的な項目と金額が明記されたもの」を求めます。

「まだ土地も決まってないのに…」とか「仕様もこれからなのに…」って言われるかもしれませんが、それでも「概算でいいので、想定されるすべての項目を盛り込んだ形でお願いします」と食い下がってみてください。

少なくとも、項目だけでも分かれば、後で「こんな費用があったなんて！」と驚くことを避けられますからね。

私の場合は、「まだ概算で結構ですので、御社で家を建てた場合の平均的な付帯工事費や諸経費を教えていただけますか？他社さんと比較するために必要なんです」って、ハッキリ伝えました。

秘訣２：不明な項目は「納得いくまで質問」＆「書面で確認」！

資金計画書が手に入ったら、必ず細かくチェックしてください。

「〇〇工事一式」とか、ざっくりした表現になっている項目はありませんか？
もしあったら、「この『一式』には具体的に何が含まれますか？」「想定される最大金額はいくらですか？」と、遠慮なく質問しましょう。

特に、先ほど挙げたような「付帯工事費」や「諸経費」の項目がちゃんと含まれているか、一つずつ確認することが大事です。

そしてね、口頭での説明だけで終わらせず、必ず書面で回答をもらうようにしてください。後で「言った」「言わない」のトラブルになることを避けるためにも、これは本当に重要です！

私もね、「外構工事費は〇〇万円くらいで見てください」って口頭で言われたことがあったんだけど、「え？それってどんな内容の外構ですか？駐車スペースは何台分で、フェンスはどのくらいの高さですか？」って細かく聞き返しました。

「いやぁ、なかなか遠慮なく指摘してきますね」って言われちゃいましたけど（笑）、自分のお金がかかってるんですから、当然ですよね！

秘訣３：複数社の「総額資金計画書」を「横並びで比較」する！

これが、最も効果的な秘訣です！

最低でも3社、できれば5社くらいの住宅会社から「総額の資金計画書」を取り寄せてください。そして、それぞれの計画書を「同じフォーマット」で横並びに比較するんです。

会社によって、見積もりの書き方や項目名がバラバラなことが多いので、自分で比較しやすいようにエクセルなどで表を作るのがおすすめです。

例えば、こんな感じの項目で比較すると分かりやすいですよ。

• 建物本体価格
• 付帯工事費合計（内訳：外構、地盤改良、解体、水道引込など）
• 諸経費合計（内訳：登記費用、ローン手数料、印紙税、保険料など）
• 消費税
• 土地費用（土地代＋仲介手数料など）
• 総額費用合計

これをやるとね、不思議なことに、各社の得意分野とか、どこにコストをかけているのかとか、見積もりの誠実さまで見えてくるようになるんです。

ある会社は本体価格は安いけど、外構工事費がやけに高いなとか、別の会社は諸経費の項目がやけに少ないな、本当にこれで全部なのかな？とか。

これを繰り返すことで、あなたの中に「新築にかかる総額の相場感」が自然と養われていきます。

「本体価格で踊らされるな。総額で未来を踊らせろ。」
まさにこの通りです！

私の実体験！総予算3800万円で『雑誌級のおしゃれな家』を建てた裏側

私自身、最終的に地元の工務店に決めたのは、まさにこの「総額の資金計画書」の比較検討があったからなんです。

5社のハウスメーカー・工務店と商談した結果、一番誠実で、最初からすべての費用を明確に提示してくれたのが、その工務店でした。

もちろん、本体価格だけで見たら、もっと安いハウスメーカーもありましたよ。でも、付帯工事費や諸経費を合わせると、最終的な総額はむしろ高くなっちゃうケースもあったんです。

私は不動産経営で培った「コストとデザインの両立」という視点をフル活用しました。

例えば、

• 水回りの設備：グレードの高いものから、一つ下のランクに下げることで、数十万円のコストダウン。でも、デザインは妥協せず、機能的にも満足できるものを選びました。
• 内装材：高級な無垢材を全面に使うのではなく、リビングや玄関など「特にこだわりたい場所」に絞って使い、他の部分はコストパフォーマンスの良い素材を選ぶ。
• 外構：プロに全て任せるのではなく、一部はDIYも視野に入れて計画。最初は必要最低限で、後から自分たちで少しずつ手を加えていくイメージ。
• 収納：造り付け収納は便利な反面、コストがかかります。可動棚やシンプルなクローゼットを基本にして、市販の家具や収納用品でフレキシブルに対応できるようにしました。

こんな風に、どこにお金をかけるか、どこを削るかのメリハリをつけたんです。

そして、「50代だからこそ分かる『本当に必要なもの』」を見極める力を活かしました。若いうちは「あれもこれも！」ってなりがちだけど、私たちの年代になると「これはいらないな」「これは絶対欲しい」って線引きが明確になるんですよね。

そうやって、総予算3800万円（土地込み）で、延床面積32坪の注文住宅を建てることに成功しました。雑誌に載っているようなおしゃれなデザインと、私たち夫婦が快適に暮らせる機能性を両立させた、まさに「人生最後の家」です。

私の夫も、最初は「ほんとにこの予算で大丈夫なのか…？」って不安そうだったんですけど、私が作った比較シートを見て「おお、これなら安心だね！」って言ってくれましたよ（笑）。

忘れちゃいけない！契約後に響く「長期的なお金」の話

最後に、もう一つだけ、これからの家づくりを考える美咲さんに伝えておきたいことがあります。

それは、「家は建てて終わりじゃない」ってことです。

住宅ローンを返済していくのはもちろんですが、その後の維持費や修繕費も計画に入れておくことが、本当に大切なんです。

• メンテナンス費用：外壁の塗り替え、屋根の修繕、給湯器の交換など、定期的にかかる費用です。10年〜15年ごとにまとまったお金が必要になります。
• 光熱費：高気密・高断熱の家なら抑えられますが、それでも毎月かかる費用です。
• 固定資産税・都市計画税：毎年必ずかかってくる税金。

不動産経営をやってると、アパートやマンションの修繕計画を立てるのは当たり前なんです。でも、自宅だと意外と見落としがちなんですよね。

これらの費用も「隠れコスト」の一つと言えるかもしれません。長期的な視点を持って、生涯にわたる資金計画を立てておくことで、将来の不安を大きく減らすことができますよ。

まとめ：予算内で「最高の家」を叶えるために、今日からできること

さて、ここまで読んでくださって、本当にありがとうございます。

今日の話をまとめると、これだけは覚えておいてくださいね！

• 新築の費用は「建物本体価格」だけじゃない！「付帯工事費」と「諸経費」が総額の15%〜25%を占めることもある「氷山の一角」を忘れないで。
• 住宅会社は、最初から「総額」を見せたがらない傾向がある。本体価格の安さだけで判断しないことが大切！
• 予算オーバーを回避する最大の秘訣は、複数社から「すべての費用を含んだ総額の資金計画書」を取り寄せて、横並びで徹底的に比較すること！
• 不明な項目は遠慮なく質問し、必ず書面で回答をもらう。
• 家は建てて終わりじゃない。長期的な維持費や修繕費も視野に入れた資金計画を立ててね。

「予算は限られているけど、おしゃれで快適な家を諦めたくない！」
そんなあなたの想いを、私は全力で応援したいんです。

私の経験が、少しでもあなたの家づくりの参考になってくれたら、本当に嬉しいな。

「たったこれだけ」が積み重なって、気づけば「とんでもない額」になるのが家づくりのお金。

でも、あなたの不安は、情報という強力な武器で打ち砕けます。

まずは今日から、気になる住宅会社さんに「総額の資金計画書をください！」って一歩踏み出してみてくださいね。

応援しています！