「予算3500万円じゃ、素敵なお家なんて無理かな…」
「つなぎ融資って、なんかよく分からんけど、無駄な出費に感じる…」
そう思ってる、そこのあなた！安心してや！私と全く同じ悩みだったんやから！
はじめまして！52歳で念願の注文住宅を建てた関西のおばちゃん、ゆりです。
最近、私もあなたと同じように「これが最後の家づくりやから、絶対妥協したくない！」って意気込んでたんです。でもね、住宅会社を回り始めた頃、「つなぎ融資」って言葉を聞いて、正直「え、何それ？」ってなりました。
なんでも、家が完成する前に、土地代とか着工金とか、何回もお金払わなあかんねんて。しかも、その分は『つなぎ融資』っていう、住宅ローンとは別の借金をして、さらに金利と手数料がかかるって聞いて…
「えー！それって、めちゃくちゃもったいないんちゃうん！？無駄なお金払いたくないわ！」って思ったんです。
たぶん、あなたも同じように感じてるんちゃいます？
45歳の美咲さんも、素敵な家を建てたいけど、予算3500万円だと「おしゃれな家は無理」って諦めかけてるって言ってたわね。
SNSで見るようなお家は4000万円超えが当たり前。でも、予算重視で建てた知り合いの家は、正直「うーん…」って感じだったって。
その気持ち、めちゃくちゃよく分かります！私も、不動産経営で培った「コストとデザインの両立」っていう視点があったからこそ、「予算内で、おしゃれで機能的な家は絶対できるはず！」って信じてたんです。
結論から言うとね、つなぎ融資なしで、賢く家を建てる方法は、ちゃんとあります！
この記事を読めば、あなたはこうなれるはず。
- つなぎ融資の仕組みと、なぜ「無駄」だと感じるのかがスッキリわかる！
- つなぎ融資を避けて、賢くお金を回す具体的な方法がわかる！
- 予算が限られていても、理想の家を諦めないための資金計画が立てられるようになる！
- そして何より、家づくりに対する不安が減って、自信を持って進められるようになる！
私が、52歳で実際に体験した「リアルな家づくり」の経験と、不動産経営で培った知識を全部ぶっちゃけてお話ししますね。
「隣のお姉さん」だと思って、気軽に読み進めてください！
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つなぎ融資って、そもそも何？なんで必要なの？
まず、ここが一番「は？」ってなるポイントですよね。
私も最初は、「家建てるのに、なんでそんなややこしいことせなあかんの！？」って思いましたもん。
注文住宅って、普通の買い物と違って、一括で「ハイ、これ全部ね！」って払うわけじゃないんです。
家が完成するまでの間に、何度も支払いのタイミングがあるんやけど、これが厄介。
注文住宅の支払いスケジュールって、こんな感じ
- 土地の購入費：土地を買うときに必要。これが一番最初の大きい出費。
- 着工金：工事が始まる前に、ハウスメーカーや工務店に払うお金。だいたい総費用の30%くらい。
- 中間金：建物の骨組みができたり、屋根がかかったりする途中の段階で払うお金。これも30%くらい。
- 竣工金（残金）：家が完成して、引き渡してもらうときに残りを払う。最後の支払いね。
こんな風に、何回もお金が必要になるんです。
「え、でも住宅ローン組むんやから、それで払えばええやん？」
って思いますよね。私もそう思ってました。
でもね、一般的な住宅ローンって、建物が完成して、引き渡しが済んで、やっと使えるようになるものなんです。
つまり、建物が完成して、登記が終わるまで、ローンのお金は一切出ない！
だから、土地の購入費、着工金、中間金…これらを払うためのお金が、完成前に必要になる。
その「完成前のつなぎ」として借りるのが、「つなぎ融資」なんですわ。
金融機関から一時的に借りて、家が完成して住宅ローンが実行されたら、そのお金でつなぎ融資を一括返済する、っていう仕組み。
「なるほどねぇ、システム上、仕方ないんか…」って思う一方で、「でも、結局借金の上塗りやん！？」ってモヤモヤする気持ちも、めっちゃ分かりますよ！
ぶっちゃけ、つなぎ融資ってどれくらい損してるん？リアルな金額で話すわ！
ここが一番聞きたいとこちゃいます？
「無駄って言うけど、具体的にいくら損すんの？」って話。
つなぎ融資ってね、一般的な住宅ローンより金利が高いことが多いんです。
それに加えて、別途手数料もかかるんですよ。
私が調べた時も、だいたいこんな感じでした。
- 金利：年2.0%～4.0%くらい（住宅ローンより高め）
- 手数料：1回あたり5万円～10万円程度（融資実行ごとに必要になる場合も）
- 事務手数料：別途数万円～数十万円
例えば、総額3500万円の家を建てる美咲さんのケースで考えてみましょう。
土地代1500万円、建物代2000万円として、それぞれの支払いタイミングでつなぎ融資を利用したと仮定しますね。
美咲さんのケースでシミュレーション！（ざっくりやけど）
- 【1回目】土地購入時：1500万円借りる（約6ヶ月間）。
金利2.5%だと、利息は1500万 × 2.5% ÷ 12ヶ月 × 6ヶ月 ＝ 約18.75万円 - 【2回目】着工時：建物代2000万円のうちの30%＝600万円借りる（約4ヶ月間）。
金利2.5%だと、利息は600万 × 2.5% ÷ 12ヶ月 × 4ヶ月 ＝ 約5万円 - 【3回目】中間金：建物代2000万円のうちの30%＝600万円借りる（約2ヶ月間）。
金利2.5%だと、利息は600万 × 2.5% ÷ 12ヶ月 × 2ヶ月 ＝ 約2.5万円 - 手数料：融資実行ごとに1回5万円として、3回で15万円
- 事務手数料：例えば10万円
全部合わせると…
18.75万 + 5万 + 2.5万 + 15万 + 10万 ＝ 約51.25万円！！
どうですか？
半年から1年くらいの間に、50万円以上ものお金が「つなぎ融資のためだけ」に消えていくって、めちゃくちゃもったいないと思いませんか！？
私ね、このお金があれば、もっと良いグレードのキッチンにできたかも、とか、こだわりの照明をたくさん買えたかも、とか考えちゃって。
まさに、「家計の排水溝」ですよ。最初は気づかなくても、じわじわと大切なお金が流れ出し、やがて大きな損失になるんやから。
「この無駄をなんとかしたい！」って、私も必死で調べました。
そして、ちゃんと対策が見つかったんです！
朗報！「つなぎ融資ナシ」で注文住宅を建てる方法、あります！
「え、本当に！？」って思いました？
そう、あるんですよ！世の中の「当たり前」をちょっと疑ってみたら、ちゃんと賢い選択肢が見つかるんです。
私が実践したり、ファイナンシャルプランナー（FP）の視点からおすすめしたりする方法を、いくつかご紹介しますね！
秘策１：『分割実行型住宅ローン』を賢く使う
これね、私が一番「知っててよかったー！」って思った方法です。
読んで字のごとく、住宅ローンを何回かに分けて実行してくれるタイプの商品なんです。
一般的な住宅ローンは完成後一括実行だけど、この分割実行型ローンなら、土地決済の時、着工の時、中間金の時…と、その都度必要なお金を借りられるんです！
「え、それがつなぎ融資と何が違うん？」って？
大きな違いは、住宅ローンと同じ金利で借りられるってこと！
つなぎ融資みたいに、高めの金利を別に払う必要がないんです。
そして、手数料もつなぎ融資より抑えられていることが多い。
まさに、「目的地（完成）までの一時的な有料道路」だったつなぎ融資に対して、分割実行型ローンは「同じ道のりでも、もっと安くて快適な無料のバイパス」みたいなイメージね。
どこの銀行がやってるん？
主にネット銀行に多いですね。私が調べた時も、住信SBIネット銀行さんとか、楽天銀行さんなんかが提供してました。一部の地方銀行でも扱ってるところがありますよ。
注意点としては…
- 金利が固定金利になることが多い：変動金利に比べて少し高めになる可能性もあります。
- 審査が厳しめな場合も：対応している金融機関自体がまだ少ないので、選択肢が限られることもあります。
- 事務手続きが複雑：普通の住宅ローンより、手続きがちょっと手間かかることもあります。
それでも、つなぎ融資で数十万円も損するよりは、断然メリットが大きいと私は判断しました！
まずは、いくつかの銀行に問い合わせて、「分割実行できますか？」って聞いてみてくださいね。
秘策２：『自己資金』と『支払いスケジュール』を味方につける
「うち、そんなに自己資金ないねん…」って思った方もいるかも。
でもね、自己資金が少なくても、支払いスケジュールを工夫するだけで、つなぎ融資の負担を減らせる場合があるんですよ！
ハウスメーカー・工務店との交渉がめちゃくちゃ大事！
契約する前に、支払いスケジュールについて話し合いましょう。
例えば、こんな交渉ができないか聞いてみてください。
- 着工金や中間金の割合を減らして、竣工金の割合を増やす：
「着工金30%・中間金30%・竣工金40%」を、「着工金20%・中間金20%・竣工金60%」のように変更できないか？
こうすれば、完成前に必要な金額が減るから、つなぎ融資の額も少なくて済む、もしくは不要になる可能性も！ - 支払いのタイミングを調整する：
例えば、中間金は「屋根がかかったら」ではなく、「壁ができてから」にできないか、など。
「そんな交渉、してくれるん？」って思うかもしれませんね。
でも、大手ハウスメーカーだと難しい場合もあるけど、地元の工務店さんなんかは、比較的柔軟に対応してくれるケースが多いですよ。
私も、何社か回って、最終的に地元の工務店さんに決めたんですけど、支払い時期についても結構相談に乗ってくれましたもん。
あとは、もちろん自己資金を少しでも多く準備することも重要。
今ある貯金や、親からの援助（後述の贈与税の非課税特例も活用して！）で、どの支払いまでカバーできるか、具体的にシミュレーションしてみてくださいね。
秘策３：『住宅ローン以外の選択肢』も視野に入れる（FP目線）
これはね、ちょっとイレギュラーなケースやけど、知っておくと「いざという時」に役立つかもしれません。
親族からの借り入れや贈与：
もしご両親や親族に余裕があるなら、一時的に借りる、というのも一つの手。
ただし、金銭消費貸借契約書をしっかり交わすことと、利息も決めて定期的に返済することが大事。
じゃないと、「贈与」とみなされて、税金がかかることがあるから注意してくださいね！
もちろん、住宅取得資金の贈与なら、贈与税の非課税特例が使えます！
これは、一定の条件を満たせば、最大1,000万円まで（省エネ等住宅なら最大1,500万円）贈与税がかからない、っていうめちゃくちゃお得な制度なんですよ。
私、FPの先生に教えてもらって「え、そんな制度あるんや！」ってびっくりしましたもん。
土地先行融資：
これはつなぎ融資とはまた別で、土地の購入費用だけを先に借りる住宅ローンです。
「土地は買ったけど、建物はこれから」っていう場合に利用します。
建物完成までは土地の返済だけ、または利息のみを支払い、建物完成後に住宅ローンに一本化されることが多いですね。
これも、つなぎ融資より金利が低いことが多いので、検討する価値はあります。
私がFPとして伝える！失敗しない『お金の計画』3つのステップ
ここからは、不動産経営の経験と、ファイナンシャルプランナー目線で、もっと広い視野で家づくりのお金の計画をどう進めるか、お話ししますね。
美咲さんのように「これが最後の家づくり」って思うなら、絶対に後悔したくないもんね！
ステップ１：まずは『家計の棚卸し』から始めよう！
家づくりって、例えるなら「人生最大の旅行計画」みたいなもん。
旅行に行く時、どこに行くか、何をするか決める前に、まず「いくらお金があるか」「毎月いくらまでなら旅費に使えるか」って確認するでしょ？
それと同じで、まずは今の家計をしっかり把握することが大事なんです。
- 毎月の収入は？（手取りで考えてね）
- 毎月の支出は？（食費、光熱費、通信費、保険料、教育費など、全部書き出す！）
- 貯蓄はいくらある？（すぐに使えるお金と、当面崩したくないお金）
- 借金はある？（車のローンとか、カードローンとか）
これをしっかり洗い出すことで、「毎月、住宅ローンにいくらまでなら無理なく回せるか」が見えてきます。
「え、そんな細かいん！？」って思うかもやけど、この基礎固めがめちゃくちゃ大事なんですよ！
ステップ２：『ライフプラン』から逆算した返済計画を立てる
家を建てたら、そこで人生終わり、じゃないですよね。
お子さんの教育費、夫婦の老後資金、車の買い替え、旅行…いろんなイベントが待ってます。
だから、住宅ローンを組む時は、「将来のイベントと、それに必要なお金」まで考えて、無理のない返済計画を立てるのが鉄則です！
美咲さんの場合、中学生の娘さんがいるから、これから大学費用とか、めちゃくちゃお金がかかる時期が来ますよね。
よく言われるのは、住宅ローンの返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）は、手取り収入の20～25%程度に抑えると安心、ってこと。
金融機関によっては35%とか40%まで借りられるけど、それはあくまで「借りられるMAX」であって、「無理なく返せる額」とは違うからね。
私、不動産経営してるから、お金の計算は得意な方やけど、いざ自分の家を建てるとなると「これで本当に大丈夫かな？」って不安になったりもしました。
そんな時、まさに「航海の羅針盤」みたいに、家計全体の長期的なシミュレーションをしてくれるのが、FP（ファイナンシャルプランナー）です。
自分たちだけじゃ見落としがちなリスクや、もっとお得な制度なんかも教えてくれるから、ぜひ一度相談してみることをお勧めします！
ステップ３：『補助金・優遇制度』は絶対活用する！
これ、知らないと本当に損！
国や自治体が提供してる、住宅取得に関する補助金や税制優遇制度って、めちゃくちゃたくさんあるんです。
例えば…
- 住宅ローン控除：年末のローン残高に応じて、所得税や住民税が安くなる！めちゃくちゃ大きい減税効果があります。
- 贈与税の非課税特例：さっきも話したけど、親などからの住宅取得資金の贈与に税金がかからない枠がある！
- 地域型住宅グリーン化事業などの補助金：省エネ性能の高い家を建てると、補助金がもらえる制度も！
これらの制度は、年度によって内容が変わったり、条件があったりするので、常に最新情報をチェックすることが大事。
自分で調べるのが大変なら、ハウスメーカーの担当者さんや、FPさんに聞いてみてくださいね。
私も、これらの制度をフル活用して、かなりコストを抑えることができましたよ！
「使えるものは、賢く使う！」これが、賢い家づくりの鉄則です！
ちょっと待って！つなぎ融資が『悪い奴』とは限らないケースもあるんやで？
ここまで、つなぎ融資のデメリットばかり話してきましたが、実はね、つなぎ融資にも「役割」があるってことを知っておいてほしいんです。
まるで、資金繰りに余裕がない場合の「緊急避難先」みたいなもんかな。
例えば、こんなケース。
- 急な土地契約や着工が必要になった場合：
分割実行型ローンは審査に時間がかかることがあります。そんな時、つなぎ融資の方が迅速に対応できる場合があります。計画が滞るリスクを回避する「保険」の役割も果たすんですね。 - 分割実行型ローンの条件が合わない場合：
金利が割高だったり、審査が厳しかったり、対応できる金融機関が限られていたりするデメリットもあります。もし、分割実行型ローンが利用できなかったり、条件が悪かったりする場合は、つなぎ融資の方がトータルで見てコストが低くなる可能性も、ゼロではないんです。 - 工事の遅延リスク：
万が一、工事が遅延した場合、住宅ローンの実行も遅れてしまいます。その間、つなぎ融資の期間が延びることはもちろんリスクですが、分割実行型ローンでも同様に影響が出ますし、柔軟に対応してくれるかどうかは確認が必要です。
なので、「つなぎ融資は絶対悪！」と決めつけるのではなく、複数の選択肢を比較検討して、自分たちの状況に一番合ったものを選ぶ、という視点がめちゃくちゃ大事なんです。
まあ、基本的には「つなぎ融資なし」を目指すのが賢明やとは思いますけどね！(笑)
まとめ：後悔しない家づくりのために、これだけは覚えてほしい！
ここまで読んでくれて、本当にありがとうございます！
「長かったわー！」って思った人もいるかもやけど、それくらい家づくりって、奥が深いし、知るべきことだらけなんですよ。
最後に、今日一番あなたに持って帰ってほしい内容をまとめますね。
- 注文住宅で必要と言われる「つなぎ融資」は、金利や手数料で数十万円～百万円単位の無駄なコストがかかる可能性がある！
- その無駄をなくすための賢い選択肢は、主に以下の３つ！
１．『分割実行型住宅ローン』を扱う銀行を選ぶ（ネット銀行に多い）
２．ハウスメーカー・工務店と『支払いスケジュール』を交渉する
３．親からの『贈与』なども含め、自己資金を計画的に用意する - 家づくりのお金の計画は、「今の家計」と「将来のライフプラン」をしっかり見据えて立てることが重要！FPの力を借りるのも賢い選択やで！
- 国や自治体の『補助金・優遇制度』は、絶対にフル活用すべし！
- 「つなぎ融資」がすべて悪いわけじゃない。メリット・デメリットを比較して、自分の状況に合った最適な選択をすることが大切！
どうですか？
「え、つなぎ融資ってこんなに違うんや！」って思ってもらえたら、嬉しいな。
私、52歳で初めて自分の家を建てた時、「もっと早く知ってたら、もっとスムーズやったのに！」って思ったことがたくさんありました。
だからこそ、あなたには、私と同じ後悔をしてほしくないんです。
家を建てるって、人生の中でも本当に大きな決断やし、お金のこともめちゃくちゃ複雑。
でも、「常識」や「当たり前」とされていることでも、ちょっと立ち止まって調べてみる、疑問に思ってみる、っていう姿勢が、無駄をなくして、より良い選択をするためのカギになります。
美咲さんもね、諦めなくて大丈夫！予算内で、おしゃれで快適な家を建てることは、本当にできます。
そのためには、『知識』が最大の武器になりますよ。
今日この記事を読んで、「へぇ～、なるほど！」って思ってくれたら、まずは一歩前進！
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